Die Kreditinstitute erheben bei der Vergabe von Immobiliendarlehen nicht nur Zinsen, sondern sie verlangen Sicherheiten, um sich gegen ein Ausfallrisiko des Darlehensnehmers abzusichern. Als Sicherheit dient zumeist die finanzierte Immobilie selbst. Um sich bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers aus dem Erlös der Immobilie bedienen zu können, verlangen die Banken ein Grundpfandrecht vom Eigentümer der Immobilie. Das kann eine Grundschuld oder eine Hypothek sein, die in der Höhe der Darlehenssumme im Grundbuch eingetragen wird. Muss die Immobilie veräußert oder zwangsversteigert werden, da der Eigentümer die Raten nicht mehr bezahlen kann, so bekommt die Bank aufgrund des Grundpfandrechts das Geld aus dem Verkauf oder der Versteigerung der Immobilie.

Auf einer Immobilie können mehrere Grundpfandrechte lasten, daher muss im Grundbuch die Reihenfolge festgelegt werden, nach der die Kreditgeber ihr Geld erhalten. Wer als erster Geldgeber eingetragen ist, bekommt zuerst sein Geld. Man spricht von einem erstrangigen Darlehen, denn dabei besteht die größte Wahrscheinlichkeit, das Geld bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers zurück zu erhalten. Die Zinsen für das erstrangige Darlehen sind immer am günstigsten.

Wie sich Hypothek und Grundschuld unterscheiden

Während heute eine Hypothek nur noch selten verwendet wird, so gewinnt die Grundschuld immer mehr an Bedeutung. Die Hypothek ist an den Bestand eines Darlehens gebunden und sinkt mit der Tilgung des Darlehens. Wenn der Kreditnehmer sein Darlehen vollständig getilgt hat, wird die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht. Eine Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen, bevor das Darlehen ausgezahlt wird, genau wie eine Hypothek. Allerdings bleibt die Grundschuld, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, weiterhin bestehen. Nachdem das Darlehen getilgt wurde, kann der Eigentümer der Immobilie eine Löschungsbewilligung erhalten, doch muss er davon keinen Gebrauch machen. Man kann die Grundschuld weiterhin eingetragen lassen, auch wenn sie nicht mehr genutzt wird.

Will der Immobilieneigentümer künftig einen weiteren Kredit aufnehmen, da er sein Haus ausbauen oder modernisieren will, kann die Grundschuld dafür als Absicherung genutzt werden. Nimmt der Immobilieneigentümer einen Kredit bei einer anderen Bank auf, muss er die Grundschuld an sie abtreten. Er spart Gebühren, da keine neuen Notar- und Eintragungsgebühren erhoben werden. Die Grundschuld ist flexibler als die Hypothek und wird daher immer häufiger als Sicherheit genutzt.

Die Grundschuld sollte man weiterhin bestehen lassen

Viele Eigentümer von Immobilien beantragen die Löschung der Grundschuld, da sie befürchten, dass die Bank auch nach der Tilgung noch Zugriff auf die Immobilie haben könnte. Allerdings ist diese Befürchtung unbegründet. Wer sicher gehen will, kann allerdings zusätzlich zur Löschungsbewilligung von der Bank eine Verzichtserklärung verlangen. In der Verzichtserklärung wird die Tilgung des Darlehens bestätigt, der Eigentümer kann damit Kosten sparen, wenn er einen weiteren Kredit beantragen will. Wird das Haus verkauft, so kann der neue Eigentümer die Grundschuld nutzen. Er muss nichts bezahlen, wenn er sein Darlehen bei der gleichen Bank beantragt. Will er bei einem anderen Institut ein Darlehen beantragen, muss er eine Gebühr für die Abtretung der Grundschuld bezahlen.

Die Grundschuld als Voraussetzung der Darlehensaufnahme
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