Baufinanzierung ohne Eigenkapital – wie geht das?
Die Frage nach Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird immer häufiger gestellt – wie ist so etwas machbar, ist es überhaupt ratsam und worauf ist unbedingt zu achten?
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in den USA durchaus an der Tagesordnung, in Deutschland sind die Banken in dieser Hinsicht deutlich restriktiver.
Eine Finanzierung ohne Eigenmittel ist eine hochgradig riskante Angelegenheit, vorausgesetzt, dass nicht Gelder im Hintergrund vorhanden sind, die lediglich nicht eingesetzt werden sollen und z.B. auf einem Tagesgeld- oder Festgeldkonto liegen.
Die Front der Banken in Deutschland bröckelt
War es bis vor einigen Jahren noch absolut undenkbar, eine Baufinanzierung ohne Eigenmittel in Deutschland einzugehen, so hat der Konkurrenzdruck unter den Instituten dazu geführt, dass einige Banken davon abgerückt sind.
Voraussetzung für die Ausreichung des Darlehens ist allerdings ein monatliches Einkommen, welches die Belastung deutlich übersteigt. Die bisherige Argumentation der Kreditinstitute war, wer bei hohem Einkommen keine Rücklagen bilden kann, ist nicht in der Lage, entsprechend zu Haushalten und höhere monatliche Aufwendungen zu tragen. Unstrittig ist, dass die Zinsen natürlich entsprechend hoch werden. Für eine Bank stellt fehlendes Eigenkapital ein Risiko dar. Der Zins preist das Kreditausfallrisiko ein, damit steigt er überdurchschnittlich.
Es sind jedoch weniger die klassischen Banken und Sparkassen vor Ort, welche eine Finanzierung ohne Eigenkapital akzeptieren, sondern eher die Institute, welche als Direktbanken oder Onlinevermittler agieren. Richtig problematisch wird es, wenn nach dem Erwerb und der Darlehensauszahlung weitere Kosten auf die Erwerber zu kommen. Eine Nachfinanzierung fällt bei dieser Konstellation in der Regel unter den Tisch, ein Ratenkredit kann kaum noch bewilligt werden, wenn eine 100-Prozent-Finanzierung besteht. Die Unmengen notleidender Kredite in den USA zeigen, welches Gefahrenpotenzial eine Vollfinanzierung bei Eigennutzung mit sich bringt.
Fremdvermietung als Ausnahmesituation
Im Rahmen einer Fremdvermietung ist die Vollfinanzierung aus steuerlichen Gründen allerdings durchaus eine Option. Zinsen als Werbungskosten können in voller Höhe gegen die Mieteinnahmen hochgerechnet werden und mindern damit die Steuerschuld. Je höher die Fremdmittel sind, um so höher sind die Zinsen, um so größer wird der Steuervorteil. Die Fremdvermietung sollte bei der Finanzierung ohne Eigenkapital die Ausnahme bleiben.
Fazit zu einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Eine Baufinanzierung ohne Eigenmittel birgt mehr Risiken als Vorteile, die unter Umständen den Traum vom Eigenheim schnell zu einem Albtraum werden lassen. Auch wenn sie inzwischen durchaus möglich ist, sollte zumindest auf Eigenkapitalersatz, beispielsweise die Abtretung von Rückkaufswerten aus Lebensversicherungen oder auf Arbeitgeberdarlehen zurückgegriffen werden, um den Beleihungsrahmen unter die 100-Prozent-Marke zu drücken.